Memahami Lebih Jauh Tentang Akta Jual Beli (AJB)

Banyak orang yang masih awam mengenai akta jual beli dan memiliki kesan bahwa mengurus akta jual beli adalah sesuatu yang sulit dan bertele-tele.

Namun, akta jual beli merupakan sesuatu yang penting untuk diurus, terutama bagi Anda yang ingin melakukan suatu transaksi dalam pembelian tanah, bangunan, dan lain-lain.

Akta jual beli walaupun memiliki kerumitan tersendiri dalam pengurusannya dengan berbagai macam prosedur yang harus diperhatikan oleh calon pembeli, namun penting keberadaannya karena memiliki kekuatan hukum yang kuat.

Setiap orang yang ingin memiliki akta jual beli terlebih dahulu harus mengetahui apa sebenarnya akta jual beli tersebut, sehingga tidak salah info dan mengetahui prosedur yang harus dijalani.

Dalam pengurusan akta jual beli, ada beberapa syarat lain yang mengikutinya seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Pengikatan Jual Beli (PJB) dan Akta Jual Beli (AJB).

Akta jual beli diperoleh ketika Anda melakukan transaksi jual beli tanah, bangunan, rumah, ruko, atau properti-properti lain yang memiliki nilai jual tinggi.

Akta jual beli adalah sebuah akta yang memiliki nilai keotentikan yang dibuat oleh pihak berwenang, dalam hal ini adalah PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

PPAT merupakan pejabat umum yang berwenang dan diangkat oleh Kepala Badan Pertahanan Nasional RI.

Pejabat berwenang akta jual beli ini memiliki kewenangan dalam pembuatan akta-akta tertentu seperti akta jual beli, tukar menukar, hibah, pemberian hak bangunan atas tanah hak miliki, pemberian hak tanggungan, pemasukan ke dalam perusahaan, pembagian hak bersama dan pemberian hak pakai atas tanah hak milik.

Fungsi akta jual beli ini adalah untuk bukti otentik atas peralihan hak atas tanah dan bangunan.  Peraturan Akta jual beli telah diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertahanan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012, tentang pendaftaran tanah.

Dalam pembuatan akta jual beli ini dapat dilakukan ketika pajak-pajak sudah dibayarkan oleh pihak yang memiliki kewajiban properti yang diperjualbelikan tersebut.

Pajak-pajak ini timbul akibat jual beli yang berlangsung baik tanah maupun bangunan. Setelah mengurus akta jual beli di PPAT, pihak-pihak yang berkaitan dengan pembuatan akta jual beli ini mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertahanan, atau kegiatan ini sering disebut dengan balik nama.

pengurusan akta jual beli

Pic Source: Pixabay.com

Akta jual beli merupakan dokumen yang membuktikan adanya peralihan hak atas tanah dari pemilik dalam hal ini berlaku sebagai penjual kepada pemilik baru dalam hal ini sebagai pembeli. Dalam melakukan transaksi jual beli, sifat transaksi ini adalah transparan dan tunai.

Apabila harga jual beli belum dibayar lunas oleh pembeli, maka transaksi ini belum dapat dilakukan, atau dalam kata lain supaya transaksi jual beli tanah, bangunan dan laik-lain berhasil maka pembayarannya harus dilakukan secara tunai dan lunas.

Transaksi dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Pentingnya Mengurus Akta Jual Beli

Akta jual beli adalah komponen yang sangat penting untuk diurus secara baik dan benar, karena akta jual beli menyangkut keabsahan atas kepemilikan tanah.

Apalagi ketika Anda akan menjual tanah atau bangunan, maka keberadaan akta jual beli ini menjadi sangat penting.

Akta jual beli ini merupakan bukti secara hukum bahwa Anda telah melakukan pelunasan atas pembelian tanah atau bangunan.

Selain itu, ketika peralihan dari pemilik lama ke pemilik yang baru, maka akta tanah ini digunakan dalam penerbitan sertifikat kepemilikan tanah untuk pemilik yang baru dan akan ditanyakan oleh pihak Kantor Pertahanan yang berwenang melakukan konfirmasi kepemilikan tanah.

Oleh karena itu akta jual beli bagi pemilik baru sangat penting, bukan hanya bagi pemilik yang lama.

Dalam jual beli tanah, terdapat dua jenis tanah yang dijual, yaitu tanah bersertifikat dan tanah tidak bersertifikat.

Tanah bersertifikat merupakan tanah yang sudah memiliki identitas yang jelas. Ketika Anda akan membeli tanah yang bersertifikat, maka Anda hanya perlu konfirmasi pada Kantor Pertanahan.

Namun, apabila tanah yang akan Anda beli belum memiliki sertifikat maka Anda harus konfirmasi status tanah yang ingin Anda beli pada Kepala Desa atau Kepala Kecamatan.

Apabila status tanah telah diketahui seperti telah terdaftar di kantor desa atau kecamatan dan bukti kepemilikan tanahnya ada, maka Anda dapat meminta surat keterangan dari kepala desa atau camat.

Selain itu, Anda juga harus meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari pihak penjual yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan.

Akta jual beli ada bebera macam antara lain yaitu akta jual beli tanah, akta jual beli bangunan, akta jual beli tanah girik, dan lain-lain. Masing-masing jenis akta jual beli tersebut memiliki keistimewaannya masing-masing.

Mengurus Akta Jual Beli Tanah

Akta jual beli tanah adalah akta jual beli yang digunakan untuk pembelian tanah dari pemilik dalam hal ini berlaku sebagai penjual dan calon pemilik yang baru dalam hal ini berlaku sebagai pembeli.

Sebelum akta jual beli dibuat, ada beberapa prosedur sebelum pembuatan akta jual beli tanah oleh pejabat berwenang, yaitu :

1) Pemeriksaan sertifikat dan PBB

Dalam pemeriksaan ini, PPAT akan meminta asli sertifikat hak atas tanah dan surat tanda terima setoran (STTS) PP dari penjual dalam hal ini pemilik tanah.

Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah diperlukan untuk memastikan kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat tanah dan Kantor Pertahanan.

Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah juga dilakukan oleh PPAT untuk mengetahui tanah tersebut tidak sedang terlibat sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan atau tidak sedang berada dalam penyitaan pihak berwenang.

Sedangkan pemerikasaan STTS PBB dilakukan untuk mengetahui dan memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB.

2) Adanya Persetujuan dari Pihak-pihak terkait

Sebelum menandatangani akta jual beli, perlu adanya persetujuan antara suami atau istri penjual dalam hal ini penjual telah menikah.

Hal ini penting mengingat harta yang diperoleh setelah menikah merupakan harta bersama.

Persetujuan dapat dituangkan dalam bentuk surat persetujuan khusus dari istri atau suami, atau dengan menandatangani akta jual beli secara bersama-sama.

Apabila suami atau istri telah meninggal, maka cukup menunjukkan akta kematian. Apabila suami istri telah bercerai, maka dapat menunjukkan surat cerai.

3) Memenuhi Biaya yang Harus Dibayarkan

Dalam pembuatan akta jual beli, selain harga tanah atau bangunan yang harus dibayaroleh pembeli, terdapat pula biaya lain yang perlu dikeluarkan baik oleh penjual maupun pembeli.

Biaya lain tersebut adalah pajak penghasilan (PPh) yang dibayar sebesar 5% dari harga tanah dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) yang dibayar sebesar 5% setelah dikurang nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP).

4) Menyerahkan Syarat-syarat dan Melakukan Penandatanganan di Hadapan PPAT

Sebelum menandatangani akta jual beli, penjual dan pembeli menyerahkan sertifikat tanah, bukti setor pajak dan identitas para pihak.

Selain itu, penjual dan pembeli juga membayar komponen biaya. Penandatanganan harus dilakukan di hadapan PPAT dan disaksiakan oleh minimal dua orang saksi.

Baca Juga: Mengenal Lebih Jauh KPR, Solusi Beli Rumah Baru

Baca Juga: Informasi Lengkap Seputar Pinjaman BRI

Prosedur Akta Jual Beli

Berikut adalah beberapa prosedur akta jual beli yang harus diketahui oleh calon pembeli atau calon pemilik akta jual beli.

Menyiapkan data-data yang dibutuhkan sebagai syarat pengurusan akta jual beli, antara lain :

  • Data penjual dan pembeli.
  • Data penjual meliputi :
  • Foto copy KTP (apabila statusnya sudah menikah, maka mencantumkan KTP suami dan istri)
  • Kartu keluarga (KK)
  • Surat nikah (bila sudah menikah)
  • Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual meliputi sertifikat hak milik, sertifikat hak guna bangunan, sertifikat hak guna usaha, sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Apabila sertifikat-sertifikat tersebut tidak ada, maka dapat menggunakan akta notaris.
  • Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan lima tahun terakhir
  • NPWP
  • Foto copy surat keterangan WNI / ganti nama (bila merupakan WNI keturunan)
  • Surat bukti persetujuan suami istri bagi yang sudah berkeluarga.
  • Jika suami/istri penjual sudah meninggal maka yang harus dibawa adalah akta kematian
  • Jika suami/istri telah bercerai maka harus membawa surat penetapan dan akta pembagian harta bersama yang menyatakan tanah/ bangunan adalah hak dari penjual melalui keputusan pengadilan.
  • Data pembeli meliputi :
  • Foto copy KTP (apabila sudah menikah foto copy KTP suami atau istri)
  • Kartu keluarga (KK)
  • Surat nikah (apabila sudah menikah)
  • NPWP

Apabila syarat-syarat untuk membuat akta jual beli sudah terpenuhi, maka harus memperhatikan persyaratan dalam proses akta jual beli, yaitu :

  • Pembuatan akta jual beli harus dihadiri oleh penjual dan pembeli (suami istri sudah menikah) atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
  • Dihadiri sekurang-kurangnya dua saksi
  • PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi akta. Apabila pihak penjual dan pembeli menyetujui isinya maka akta akan ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT.
  • Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh PPAT dan satu lagi akan diserahkan ke Kantor Pertahanan untuk keperluan balik nama. Salinannya akan diberikan kepada pihak penjual dan pembeli.

Tahap selanjutnya adalah pengurusan akta jual beli ke Kantor Pertahanan. Tahap-tahap tersebut adalah :

  • PPAT akan menyerahkan berkas akta jual beli ke Kantor Pertahanan untuk balik nama. Penyerahan berkas akta jual beli ini harus dilakukan selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak ditandatangani. Berkas-berkas yang diserahkan meliputi :
  • Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani oleh pembeli
  • Akta jual beli dari PPAT
  • Sertifikat hak atas tanah
  • Foto copy KTP penjual dan pembeli
  • Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB

Dalam pengurusan akta jual beli tanah bersertifikat seperti di atas berbeda dengan pengurusan akta jual beli yang belum memiliki sertifikat. Syarat pembuatan akta jual beli yang belum memiliki sertifikat adalah sebagai berikut :

  • Surat keterangan pendaftaran tanah (SKPT)
  • Surat bukti hak ast tanah
  • Keterangan dari kepala desa atau camat
  • Sertifikat asli bidang tanah yang dijual
  • Kartu Tanda Pengenal (KTP) dari pembeli maupun penjual
  • Keterangan bebas sengketa dari pengadilan
  • Surat keterangan Advis Planning. Advis planning merupakan surat yang berisi rencana tata kota yang berguna agar pembeli tidak dirugikan oleh penjual atas tanah yang sudah dibeli. Advis planning berkaitan dengan apakah tanah yang akan dijual termasuk dalam kawasan yang terkena pelebaran jalan atau pembangunan kawasan.
  • Ijin mendirikan bangunan (IMB) jika sidah ada bangunan
  • Tanda bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Leave a Reply